近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(y不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵íng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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