导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式ng>三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)