5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年(nián几近是什么意思，几近什么意思拼音)一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后几近是什么意思，几近什么意思拼音，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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