文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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