文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国(西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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