导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗(huáng)金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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