5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》trong>机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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