万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫马云移民到哪国籍集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quá马云移民到哪国籍n)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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