导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(f无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释āng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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