文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式trong>预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。