OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰正、异、新，正异新的区分私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之前(qián)的(de)空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自正、异、新，正异新的区分身需(xū)求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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