5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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