文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(双修是指什么意思，双修是怎么进行的fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)双修是指什么意思，双修是怎么进行的首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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