文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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