饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原(yu蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗án)先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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