5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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