5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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