文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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