导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。<世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼/strong>

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人(rén世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。