导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zh最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词ù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(ch最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词à)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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