5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房(fán蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗g)企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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