导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(x10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱iū)的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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