近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(y淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀ì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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