5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn蒙古女人为什么不能碰)示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当蒙古女人为什么不能碰(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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