近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(d一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万iǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hó一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万ng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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